住宅ローンの変動金利と固定金利の違いは？ 金利が上がったときの返済額
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
変動金利は借りたあとも半年ごとに金利が見直され、全期間固定金利は借りたときに完済までの金利と返済額が決まり、その間に「当初10年間」などだけ金利が決まる固定金利期間選択型があります（住宅金融支援機構の説明・2026年9月時点）。
変動金利の多くは、金利が上がっても毎月の返済額を5年間は変えず（5年ルール）、見直すときも前の返済額の1.25倍まで（125%ルール）ですが、そのぶん元金の減りが遅くなり、払いきれない利息は未払利息として残ります。
金利の3つのタイプ
住宅ローンの金利には、大きく分けて3つのタイプがあります。
| タイプ | 金利の決まり方 | 返済額 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 返済の途中でも、半年に1回見直されるのが一般的 | 金利が上がれば増え、下がれば減る |
| 固定金利期間選択型 | 「当初10年間」など決めた期間だけ固定 | 固定の期間は決まっていて、終わったあとは決まっていない |
| 全期間固定金利型 | 借りたときの金利が完済まで変わらない | 借りたときに完済まで決まる |
変動金利型の金利は、日本銀行の政策金利の影響を受け、全期間固定金利型の金利は、10年物の国債の利回りの影響を受けます（住宅金融支援機構）。
変動金利型の金利が低いのは、金利が変わる影響（リスク）を借りる人が負っているからで、全期間固定金利型の金利が高いのは、そのリスクを金融機関が負っているからです（住宅金融支援機構）。
当サイトの住宅ローンの金利一覧（2026年9月・19の金融機関）では、変動金利が年0.95%〜1.557%、全期間固定金利が年3.46%〜4.85%でした。
固定金利期間選択型は、固定の期間が終わると、その時点の金利で変動金利にするか、もう一度固定にするかを選びます（西日本シティ銀行の説明）。
変動金利の見直しのルール
変動金利の見直しの時期とルールは金融機関の商品ごとに決まっていて、西日本シティ銀行の住宅ローンでは次のとおりです。
| ルール | 中身 |
|---|---|
| 年2回の金利の見直し | 基準日は毎年4月1日と10月1日で、そのあと最初に来る6月と12月の返済日の翌日から新しい金利になる |
| 5年ルール | 返済額は5年ごとに見直し、そのあいだに金利が変わったときは、返済額の中の元金の部分を増減して調整する |
| 125%ルール | 見直したあとの返済額は、前の返済額の1.25倍が上限 |
三菱UFJ銀行の説明では、5年ルールと125%ルールがあるのは変動金利で元利均等返済のときで、元金均等返済にはありません。
5年ルールや125%ルールの無い住宅ローンもあるので、借りる金融機関の商品概要説明書で確かめてください。
金利が上がったときの返済額
3,000万円を35年・元利均等返済・変動金利年1.3%で借りて、半年後に金利が年2.3%に上がり、そのまま変わらなかったと仮定した計算です（将来の金利の予想ではありません）。
| 場合 | 5年後の残高 | 6年目からの毎月 |
|---|---|---|
| 金利が1.3%のまま | 約2,650万円 | 88,945円 |
| 半年後に2.3%に上がった | 約2,784万円 | 約107,114円 |
どちらの場合も、1〜5年目の毎月の返済額は88,945円です。
5年ルールのおかげで最初の5年間の返済額は変わりませんが、利息が増えたぶん元金の減りが遅くなり、5年後の残高が約134万円多く残ります。
6年目からの返済額は約2割増え、この例では1.25倍の上限（111,181円）の中に収まります。
同じ3,000万円を35年・全期間固定金利年3.46%（当サイトの金利一覧の【フラット35】・2026年9月）で借りた場合は、毎月123,293円で完済まで変わりません。
未払利息に気をつける
金利が大きく上がって、毎月の利息が毎月の返済額を超えると、超えた分の利息は支払いが先に送られ、これを未払利息といいます（住宅金融支援機構）。
上の例（3,000万円・毎月88,945円）では、金利が年3.56%を超えると、借りてすぐの時期の毎月の利息が返済額を超える計算になります。
125%ルールで返済額の上がり方が抑えられていても、1.25倍を超えた分の利息は払わなくてよくなるわけではなく、元金が減らないまま未払利息が積み上がることがあります。
三菱UFJ銀行では、金利や返済額が変わるときは、変わったあとの最初の返済日の前に「ご返済のお知らせ」で知らせるとしているので、届いたら残高と返済額を確かめてください。
次の一歩
金利タイプは、事前審査の前に家族で決めておきましょう
気になる物件の番号か URL を LINE で送っていただければ、空き状況と仲介手数料と諸費用の明細書をお返事します。
明細の住宅ローンの欄では、金融機関を選んで足し、変動と固定の毎月の返済額を並べて比べられます。
この物件は0円になる？と思ったら
物件番号かURLをLINEで送ってください。取引態様を確認してお返事します。
まとめ
変動金利は半年ごとに金利が見直され、全期間固定金利は借りたときに完済までの返済額が決まり、固定金利期間選択型は決めた期間だけ金利が固定されます。
変動金利の多くは5年ルールと125%ルールで返済額の急な上昇を抑えていますが、そのぶん元金の減りが遅くなり、払いきれない利息は未払利息として残ります。
どちらがよいかは将来の金利と家計によって変わるので、借りる金融機関の商品概要説明書でルールを確かめ、金利が上がった場合の返済額も計算してから選んでください。
出典と確認日
- 住宅金融支援機構「金利のタイプとは？」「“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう」
- 西日本シティ銀行 よくあるご質問「住宅ローン利用中の金利変更や返済額の見直しはどのようになっているのですか？」
- 三菱UFJ銀行 よくあるご質問「住宅ローンの5年ルール・125%ルールについて知りたい。」
- 当サイト「住宅ローンの金利一覧」（2026年9月25日確認）
2026年9月26日に確認しました。返済額は元利均等返済・毎月払い・ボーナス払いなしで当社が計算した目安で、端数の扱いは金融機関によって違います。
この記事のよくある質問
変動金利が上がると、すぐに毎月の返済額も上がりますか？
5年ルールのある住宅ローンでは、金利は半年ごとに見直されても、毎月の返済額は5年ごとにしか変わりません。
そのあいだは、返済額の中の元金と利息の割合が変わり、金利が上がると元金の減り方が遅くなります。
5年ルールがあるかどうかは、商品と返済方法によって違うので、借りる金融機関の商品概要説明書で確かめてください。
125%ルールとは何ですか？
5年ごとに返済額を見直すとき、新しい返済額を前の返済額の1.25倍までにするルールです。
1.25倍を超えた分の利息は、払わなくてよくなるわけではなく、未払利息としてあとに残ります。
変動金利と固定金利は、どちらがよいですか？
どちらがよいかは、将来の金利と家計によって変わるので、一概には言えません。
変動金利は借りたときの金利が低いかわりに、金利が上がったときの負担を借りる人が負い、全期間固定金利は借りたときに完済までの返済額が決まるかわりに、金利が高めになります。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
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