年収からいくら借りられる？ 返済負担率の目安と「借りられる額」「返せる額」
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
住宅ローンで借りられる額は、年収に対する1年間の返済額の割合（返済負担率）で決まる部分が大きく、フラット35では年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です（住宅金融支援機構・2026年9月時点）。
民間の金融機関では、上限を一律に決めている中で「40%以内」がいちばん多く、30%〜35%以内の金融機関も多くあります（国土交通省の調査・令和7年度）。
ただし、これは審査で「借りられる額」の上限で、家計で「返せる額」とは別に考える必要があります。
返済負担率の計算のしかた
返済負担率は、1年間の借入の返済額の合計を、年収で割った割合です。
フラット35では「総返済負担率」と呼び、次のように計算します（住宅金融支援機構）。
| 式の部分 | 入るもの |
|---|---|
| 分子（1年間の返済額） | 今回の住宅ローン＋ほかのすべての借入の返済額 |
| 分母（年収） | 申し込む人の年収（収入合算をするときは合算する人の年収も足す） |
ほかの借入には、自動車ローン・教育ローン・カードローンが入り、クレジットカードのキャッシングや、商品の分割払い・リボ払いも含まれます。
たとえば年収500万円の人がフラット35の基準（35%以下）で申し込むと、1年間の返済額は175万円まで、毎月にすると約14.6万円までが目安です。
車のローンを毎月2万円返している場合は、住宅ローンに使えるのは毎月約12.6万円までになります。
いくらまで借りられるかは、この毎月の額に加えて、金融機関が審査で使う金利や返済期間で決まるので、借りる金融機関で確かめてください。
フラット35と民間の金融機関の基準
フラット35には最低年収の決まりはなく、年収に見合った返済負担になるように、次の基準で借入額を決めます。
| 年収 | 総返済負担率の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
民間の金融機関は、それぞれが上限を決めていて、公表していないことも多くあります。
国土交通省の調査（令和7年度）で、返済負担率の上限を年収にかかわらず一律に決めていると答えた188の金融機関の内訳は、次のとおりです。
| 上限 | 金融機関の数 |
|---|---|
| 50%以内 | 2 |
| 45%以内 | 4 |
| 40%以内 | 74 |
| 35%以内 | 58 |
| 30%以内 | 39 |
| 20%以内 | 6 |
| そのほか | 5 |
このほかに、年収によって上限を変えている金融機関もあります。
同じ年収でも、金融機関によって借りられる額が違うのはこのためです。
夫婦の収入を合わせるとき
1人の年収では基準に届かないときは、配偶者などの収入を合わせて計算する「収入合算」ができる金融機関があります。
フラット35で収入を合算できるのは、次の条件をすべて満たす1人です（住宅金融支援機構）。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 続き柄 | 申し込む人の直系の親族か配偶者（婚約者・内縁・同性パートナーの方を含む） |
| 年齢 | 申込のときに70歳未満 |
| 住まい | 申し込む人と同居する |
| 契約 | 連帯債務者になる |
合算した人の年収の50%を超えて合算すると、その人の年齢で返済期間の上限が決まり、返済期間が短くなることがあります。
ペアローン（夫婦それぞれが自分のローンを借りる形）では収入を合算せず、2つのローンそれぞれで返済負担率を計算します（フラット35）。
収入合算やペアローンの扱いは金融機関ごとに違うので、事前審査のときに確かめてください。
「借りられる額」と「返せる額」
返済負担率の基準は、金融機関が審査で使う上限で、この額まで借りても家計で無理がないという意味ではありません。
返済のほかに、教育費・車の買い替え・固定資産税・家の修繕など、家を買ったあとにかかるお金があります。
家計で返せる額は、毎月の返済額を今の家賃や貯金の額と並べて、家族で決めてください。
じぶん新築の物件ページの「諸費用の明細（概算）」では、借入額・返済期間・ボーナス払いを変えた3つのパターンで、毎月の返済額の目安を比べられます。
毎月の返済額に12をかけて年収で割ると、その物件を買ったときの返済負担率の目安になります。
次の一歩
気になる物件で、毎月の返済額を見てみる
物件ページの諸費用の明細で、借入額と返済期間を変えて、毎月の返済額の目安を確かめられます。
気になる物件の番号を送っていただければ、諸費用の明細をお送りするときに、住宅ローンのヒアリングと事前審査のご案内をします。
この物件は0円になる？と思ったら
物件番号かURLをLINEで送ってください。取引態様を確認してお返事します。
まとめ
返済負担率は、年収に対する1年間の借入の返済額の割合で、フラット35では年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。
民間の金融機関の上限は「40%以内」がいちばん多いものの、30%〜35%以内の金融機関も多く、同じ年収でも借りられる額は違います。
基準は審査で借りられる上限なので、家計で返せる額は、毎月の返済額とほかの支出を並べて家族で決めてください。
出典と確認日
- 住宅金融支援機構「年収による借入額などの制限はありますか」「総返済負担率はどのように算定すればよいですか」「収入を合算して申込みできますか」（【フラット35】よくある質問）
- 住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」
- 国土交通省 住宅局「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和8年3月）
2026年9月26日に確認しました。
この記事のよくある質問
返済負担率とは何ですか？
年収に対する、1年間の借入の返済額の割合です。
住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンなど、ほかの借入の返済額も合わせて計算します（フラット35の場合）。
金融機関は、この割合が決めた上限以下かどうかを審査で見ています。
年収500万円だと、毎月いくらまでの返済が審査の目安になりますか？
フラット35の基準（年収400万円以上は35%以下）で計算すると、1年間の返済額は175万円まで、毎月にすると約14.6万円までです。
この額には、住宅ローンのほかに、車やカードの借入の返済も含まれます。
審査の上限なので、家計で無理なく返せる額とは分けて考えてください。
夫婦の収入を合わせて申し込めますか？
収入合算という形で、配偶者などの収入を合わせて返済負担率を計算できる金融機関があります。
フラット35では、申し込む人と同居する70歳未満の配偶者や直系の親族などで、連帯債務者になる1人の収入を合算できます。
ペアローンで申し込む場合は収入を合算せず、2つのローンそれぞれで返済負担率を計算します（フラット35）。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
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