フラット35の審査の基準は？ 総返済負担率・年収・建売で見られること
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
フラット35の審査の基準は、申込のときに満70歳未満であること、日本国籍か永住許可などがあること、総返済負担率が年収400万円未満なら30%以下・400万円以上なら35%以下であることの3つです（住宅金融支援機構・2026年10月時点）。
最低年収の決まりはありませんが、この3つを満たしても、取扱金融機関と機構の審査の結果で希望どおりにならないことがあります。
この記事では、3つの基準の中身と、総返済負担率の計算、建売の物件で見られることを、機構の公式の案内で説明します。
フラット35の申込の基準は？
住宅金融支援機構は、申込人の要件として次の3つを挙げています（【フラット35】よくある質問「申込人の要件はありますか」2026年10月時点）。
| 要件 | 中身 |
|---|---|
| 年齢 | 申込のときに満70歳未満（連帯債務者も満70歳未満） |
| 国籍など | 日本国籍、永住許可を受けている、または特別永住者 |
| 総返済負担率 | 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下 |
親子リレー返済を使う場合は、満70歳以上でも申し込めますが、後を継ぐ人が申込のときに満70歳未満であることが要ります。
返済期間は15年以上35年以下から選び、申込のときに60歳以上なら10〜14年も選べます（機構「年収から借入可能額を計算」）。
年収の制限はある？ 総返済負担率はどう計算する？
フラット35には最低年収などの制限はなく、年収に見合った返済の負担になるように借入額を決める、と機構は案内しています（【フラット35】よくある質問「年収による借入額などの制限はありますか」）。
総返済負担率は、すべての借入の1年間の返済額の合計を、年収で割った割合です。
| 計算に入る借入 | 例 |
|---|---|
| 今回の住宅のための借入 | フラット35と、ほかの住宅ローン |
| 今回の住宅以外の借入 | 自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシング、分割払い・リボ払いでの購入を含む） |
| 賃貸の住宅の借入 | 賃貸する予定か、賃貸中の住宅の借入（1棟のアパート向けのローンは含めない） |
年収400万円を境に基準が変わるので、たとえば年収380万円なら1年間の返済額は114万円（毎月9.5万円）まで、年収420万円なら147万円（毎月約12.3万円）までが基準の上限になります（基準の割合を掛けただけの計算）。
この額には住宅ローン以外の借入の返済も入るので、車のローンなどがあると、そのぶんフラット35で借りられる額は小さくなります。
申込本人の収入だけで基準に届かない場合は、同居する配偶者（婚約者・内縁関係・同性パートナーを含む）や直系の親族で、申込のときに70歳未満の人1人の収入を合算できます（【フラット35】よくある質問「収入を合算して申込みできますか」）。
返済負担率の考え方と、民間の金融機関の上限の分かれ方は、次の記事にまとめています。
基準を満たせば、審査は通る？
基準を満たすことは申込の条件で、審査に通ることを約束するものではありません。
機構は、取扱金融機関または機構の審査の結果によっては希望にそえない場合があること、借入額が購入価額の9割を超える場合は返済の確実性などをより慎重に審査することを案内しています（【フラット35】ご利用条件・2026年4月1日現在）。
機構の「年収から借入可能額を計算」のシミュレーションも、結果は概算で、融資を約束するものではないと書かれています。
審査で見られる項目や信用情報は、次の記事で説明しています。
建売の物件で、フラット35の審査に見られることは？
フラット35では、人の審査とは別に、買う物件が機構の技術基準に合うことを示す「適合証明書」が要ります（住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準」）。
新築住宅では、建築基準法の検査済証が交付されていることもあわせて確かめられます。
建売では、売主が適合証明書を取得済みか、取得できるかで、フラット35を使えるかが決まるので、事前審査と並行して売主に確かめてください。
次の一歩
物件価格と諸費用から、借りる額の見当をつける
気になる物件の番号か URL を送っていただければ、空き状況・仲介手数料・諸費用の明細書をお返事します。
物件ページの諸費用の明細では、借入額を物件価格と諸費用から自動で出し、フラット35を含む金融機関ごとの毎月の返済額の目安を並べて見られます。
審査に通るかどうかは、事前審査で金融機関に確かめてください。
この物件は0円になる？と思ったら
物件番号かURLをLINEで送ってください。取引態様を確認してお返事します。
まとめ
フラット35の申込の基準は、満70歳未満、日本国籍か永住許可など、総返済負担率（年収400万円未満は30%以下・400万円以上は35%以下）の3つです。
最低年収の決まりはなく、総返済負担率には車のローンやカードの分割払いなど、ほかの借入の返済も入ります。
基準を満たしても審査に通るとは限らず、借入額が購入価額の9割を超える場合はより慎重に審査されます。
建売では、物件の適合証明書を取れるかもあわせて、売主に確かめてください。
出典と確認日
- 住宅金融支援機構「申込人の要件はありますか」「年収による借入額などの制限はありますか」「総返済負担率はどのように算定すればよいですか」「収入を合算して申込みできますか」（【フラット35】よくある質問）
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年4月1日現在）
- 住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」（【フラット35】ローンシミュレーション）
- 住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準」（【フラット35】サイト）
2026年10月16日に確認しました。
この記事のよくある質問
フラット35に年収の制限はありますか？
フラット35には最低年収などの制限はなく、年収に見合った返済の負担かどうかを総返済負担率で見ます（住宅金融支援機構・2026年10月時点）。
総返済負担率の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。
フラット35の総返済負担率には、車のローンも入りますか？
入ります。
フラット35の総返済負担率は、住宅ローンのほか、自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いを含む）などの年間の返済額を合わせて計算します（住宅金融支援機構）。
総返済負担率の基準を満たせば、フラット35の審査は通りますか？
いいえ、基準は申込の条件の1つで、取扱金融機関と住宅金融支援機構の審査の結果、希望どおりにならないこともあると機構は案内しています。
借入額が購入価額の9割を超える場合は、返済の確実性などをより慎重に審査するとも案内されています。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
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