新築建売の価格の内訳は？ 土地と建物・消費税・固定資産税の評価

価格は土地と建物の合計

新築建売は、土地と建物をいっしょに買う取引です。

広告や物件ページの価格は、土地と建物を合わせた1つの金額で書かれます。

建物と土地の内訳は、広告にはふつう書かれていません。

内訳を知りたいときは、売主に確かめてもらうよう、仲介の会社に頼んでください。

消費税がかかるのは建物だけ

消費税は、国内の商品の販売やサービスの提供などに、標準税率10%（うち2.2%は地方消費税）でかかります（国税庁 タックスアンサー No.6101・令和8年4月1日現在法令等）。

一方、土地の譲渡と貸付けは、消費税がかからない取引（非課税取引）です（国税庁 タックスアンサー No.6201・令和8年4月1日現在法令等）。

そのため、売主が不動産会社の新築建売では、建物の部分にだけ消費税がかかり、その額を含めた総額が広告の価格になります。

同じ4,000万円の物件でも、建物の割合が大きいほど、価格に含まれる消費税の額は大きくなります。

仲介手数料の上限は、税抜の価格で計算する

仲介手数料の上限は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、物件価格は消費税を除いた価格で計算します。

じぶん新築の物件ページの「仲介手数料の上限の目安」は、内訳が分からないので税込の掲載価格から計算しており、実際の上限はこれより少し下がると添えています。

0円になるのは売主が仲介手数料を負担する物件（一般媒介）で、専任媒介の物件は最大50%割引、売主が直接販売している物件は対象外です。

売主が直接販売する物件でも、売主から当社が手数料をいただける会社は0円です。

売主が分からない物件は、調べてお返事します。

すでに他の不動産会社で購入申込書を書いた物件はご紹介できません。

仲介手数料の計算式と早見表

固定資産税の評価額は、売買の価格と別に決まる

固定資産税は、土地や家屋の「価格（評価額）」をもとに計算して、物件のある市町村に納める税金で、売買の価格がそのまま使われるわけではありません（総務省「地方税制度 固定資産税」）。

福岡市は、評価額は総務大臣が定めた固定資産評価基準で決め、原則としてこれが課税標準額になると案内しています（福岡市「固定資産税（税額の算出方法）」）。

土地は、住宅用地の特例などが当てはまると、特例を当てたあとの額が課税標準額になります。

新築の家の評価額は、市町村が一つ一つ評価して決めるもので、広告や物件ページには出ていません。

引渡しの年の固定資産税は売主との日割りの清算で払い、じぶん新築の物件ページの「諸費用の明細」にも、その目安を1行で入れています。

税率と新築の減額は、固定資産税の記事にまとめています。

固定資産税・都市計画税・不動産取得税はいくら？

税額の試算や、住宅ローン控除などで建物と土地をどう扱うかは、ご自分の状況によるので、税務署か税理士に確かめてください。

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まとめ

新築建売の価格は土地と建物の合計で、広告の価格は建物の消費税を含んだ総額です。

土地の譲渡には消費税がかからず、消費税がかかるのは建物の部分だけです。

固定資産税は、売買の価格ではなく、市町村が固定資産評価基準で決める評価額をもとに計算します。

税額と税の扱いは、税務署か税理士、市町の税の窓口で確かめてください。