自営業・個人事業主でも、住宅ローンは組める？ 見られる書類と年数
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
自営業・個人事業主でも住宅ローンに申し込むことはでき、営業の年数や所得の条件、出す書類は金融機関と商品ごとに違います。
審査で見られるのは売上ではなく所得（売上から経費を引いた額）で、何年分の所得を見るかは商品ごとに公式サイトに書かれています。
借りられるかどうかと借りられる額は金融機関の審査で決まるので、この記事では公表されている条件と書類、申し込む前に確かめることを説明します。
自営業だと、住宅ローンは借りにくい？
国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度）に答えた994の金融機関のうち、702（70.6%）が雇用形態を審査の項目にしています。
そのうち「自営業者は対象外」と答えた金融機関は10で、多くの金融機関は自営業の方の申込を受け付けています。
同じ調査では、年収（94.2%）・勤続年数（93.9%）・返済負担率（90.9%）を9割を超える金融機関が見ていて、自営業の方は勤続年数の代わりに営業の年数を見られることがあります。
審査で見られる項目の全体は、審査の記事にまとめています。
何年の営業と、いくらの所得が条件？
条件は、金融機関と商品ごとに公式サイトの「ご利用いただける方」の欄に書かれています。
次の表は、西日本シティ銀行の「NCB建築名人」（新築・中古の購入用）の例です（同行の商品概要・2026年10月時点）。
| 申し込む方 | 公表されている条件 |
|---|---|
| 個人事業者 | 営業2年以上、直近2年間の平均所得200万円以上（過去2年間、税金の滞納や延滞がないこと） |
| 会社代表者 | 勤続2年以上、前年度税込年収200万円以上（法人の直近の決算が2期連続黒字で繰越損失がないことなど） |
| 給与所得者（比べるため） | 勤続1年以上、前年度税込年収200万円以上 |
同じ商品では、個人事業主と法人役員の方は、店頭の窓口ではなく相談フォームからの申込になると案内されています。
住宅金融支援機構の【フラット35】は、職業や勤続年数による申込の要件を設けていません（【フラット35】パッケージの案内・2026年10月時点）。
年収は、何の書類で見られる？
自営業の方の年収は、確定申告をした所得の額で見られます。
【フラット35】では、給与所得だけではない方の年収は、市区町村が出す「住民税納税証明書」などか、税務署が出す「納税証明書（所得金額用）」の所得金額の欄で確かめます（住宅金融支援機構のよくある質問・2026年10月時点）。
申込のときに要る書類は取扱金融機関ごとに違い、一般的には借入申込書・本人確認書類・年収の確認書類・建物の費用などの確認書類です。
申込のあとに、審査の理由で住民税納税証明書などを追加で求められることもあります。
自営業の方が先に用意しておくと進めやすいもの
- 確定申告書の控え（金融機関が決めた年数分）
- 納税証明書（所得金額用）か、住民税納税証明書
- 税金を滞納していないことが分かるもの（金融機関に求められたとき）
- 本人確認書類と、いま返しているローンの分かるもの
書類の一般的な一覧は、事前審査の書類の記事にまとめています。
申し込む前に確かめることは？
自営業の方は、次の3つを金融機関に先に聞いておくと、事前審査で慌てずにすみます。
- いまの営業の年数で、その商品に申し込めるか
- 何年分の所得を、どの書類で見るか
- 窓口・相談フォーム・ネットのどこから申し込むか
経費を多く計上して所得が少なくなると、審査で見られる年収も少なくなります。
どの年の申告をどうするかは、税務署か税理士に相談してください。
年収に対する返済の割合（返済負担率）から借りられる額の目安を出す方法は、返済負担率の記事にまとめています。
次の一歩
気になる物件の月々の返済額を、明細で見る
じぶん新築の物件ページの諸費用の明細では、物件価格と諸費用から借入額と月々の返済額の目安を出せます。
物件番号かURLを送っていただければ、空き状況・仲介手数料・諸費用の明細書をお返事します。
審査で借りられるかを決めるのは金融機関なので、条件に当てはまるか不安なときは、事前審査で金融機関に確かめてください。
この物件は0円になる？と思ったら
物件番号かURLをLINEで送ってください。取引態様を確認してお返事します。
まとめ
自営業・個人事業主でも住宅ローンに申し込むことはでき、営業の年数や所得の条件は金融機関と商品ごとに違います。
審査で見られるのは売上ではなく所得で、確定申告書の控えや納税証明書（所得金額用）などで確かめられます。
申し込む前に、いまの営業の年数で申し込めるかと、何年分の所得をどの書類で見るかを金融機関に聞き、最後は事前審査で確かめてください。
出典と確認日
- 国土交通省 住宅局「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和8年3月）
- 住宅金融支援機構「【フラット35】パッケージ」「よくある質問（年収は何で確認すればいいですか。／申込時に必要な書類は何ですか？）」
- 西日本シティ銀行「NCB建築名人」の商品概要
2026年10月18日に確認しました。
この記事のよくある質問
自営業・個人事業主でも、住宅ローンに申し込めますか？
申し込むことはでき、営業の年数や所得の条件は金融機関と商品ごとに違います。
国土交通省の令和7年度の調査では、994の金融機関のうち「自営業者は対象外」と答えたのは10でした。
自営業の住宅ローンでは、年収は何で見られますか？
売上ではなく、所得（売上から経費を引いた額）で見られます。
【フラット35】では、給与所得だけではない方の年収は、住民税納税証明書や、税務署が出す納税証明書（所得金額用）の所得金額の欄で確かめます（住宅金融支援機構のよくある質問）。
自営業の住宅ローンでは、何年分の書類が要りますか？
何年分かは金融機関と商品ごとに違います。
たとえば西日本シティ銀行の「NCB建築名人」は、個人事業者の条件を「営業2年以上、直近2年間の平均所得200万円以上」としているので、2年分の所得が分かる書類が前提になります。
申し込む先の案内で確かめてください。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
プロフィールを見る ›