40代から35年の住宅ローンは大丈夫？ 完済の年齢と、返済期間の考え方

完済の年齢は、何歳までが多い？

国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度）に答えた994の金融機関のうち、978（98.4%）が完済時の年齢を審査の項目にしています。

そのうち基準を答えた金融機関の答えは、次のとおりです（複数回答）。

同じ調査では、借入時の年齢（96.2%）・健康状態（96.1%）・年収（94.2%）・返済負担率（90.9%）なども9割を超える金融機関が見ていて、年齢だけで決まるわけではありません。

住宅ローンの審査で見られること

【フラット35】では、何歳まで35年を選べる？

【フラット35】の最長の返済期間は「80歳−申込時の年齢（1年未満は切り上げ）」で、35年が上限です（住宅金融支援機構のよくある質問・2026年10月時点）。

たとえば44歳6か月で申し込むと、1年未満を切り上げて45歳とし、80−45＝35年が最長です。

46歳6か月で申し込むと、切り上げて47歳とし、80−47＝33年が最長になります。

夫婦などで収入を合わせて借り、合わせる額が合わせる方の年収の50%を超えるときは、2人のうち年齢が高い方の年齢で最長の期間を計算します。

【フラット35】の審査の基準

銀行の住宅ローンでは、何歳までが条件？

銀行の住宅ローンは、申込時と完済時の年齢の条件が、商品ごとに公式サイトに書かれています。

たとえば西日本シティ銀行の「NCB建築名人」は、一般の団信の場合、申込時に満20歳以上満70歳以下、完済時に満84歳以下を条件にしていて、返済期間は1年以上50年以内です（同行の商品概要・2026年10月時点）。

同じ商品でも、11疾病の保障がついた団信は申込時に満50歳以下が条件で、団信の種類によって年齢の条件が変わります。

団信の保障が何歳まで続くかも、団信の記事で確かめてください。

団体信用生命保険（団信）とは。保障の範囲・入れないとき

35年と25年で、毎月の返済はどれくらい違う？

3,000万円を元利均等・ボーナス払いなしで借りたときの、毎月の返済額の目安は次のとおりです。

計算は、金利が返済期間のあいだ変わらないとしたものです（千円単位で四捨五入）。

年1.425%は西日本シティ銀行の変動金利（保証料一括型）、年3.83%は【フラット35】の全期間固定（返済期間21〜35年・融資率9割以下）で、どちらも2026年10月に公式サイトで確かめた公表金利です。

年1.425%で借りると、利息を含めた返済の合計は、35年で約3,812万円、25年で約3,568万円です。

期間を短くすると毎月の返済は増えますが、利息を含めた返済の合計は減ります。

定年のあとの返済は、どう考える？

40代で35年の住宅ローンを組むと、完済は75〜80歳ごろになり、定年のあとも返済が続くことが多くなります。

定年のあとの返済は、年金や退職金など、そのときの収入と貯えから払うことになるので、次のことを家計で見ておくと考えやすくなります。

繰上返済の手数料や、期間を短くするか毎月の返済を減らすかの違いは、繰上返済の記事にまとめています。

住宅ローンの繰上返済とは？ 期間短縮と返済額軽減の違い

年収に対する返済の割合の考え方は、返済負担率の記事にあります。

年収からいくら借りられる？ 返済負担率の目安

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まとめ

40代からでも、完済時の年齢の上限の内側なら、35年の住宅ローンを選べる商品は多くあります。

国土交通省の令和7年度の調査では、完済時の年齢の基準でいちばん多いのは「80歳未満」で、【フラット35】の最長の返済期間は「80歳−申込時の年齢（1年未満は切り上げ）」です。

定年のあとの返済をどうするかを家計で見たうえで期間を決め、最後は事前審査で金融機関に確かめてください。