年収400万・500万・600万円だと、福岡の新築建売はいくらまでが目安？

年収別の借入額の上限の目安は？

フラット35の総返済負担率の基準（年収400万円以上は35%以下）で、1年間の返済額の上限（年収400万円で140万円・500万円で175万円・600万円で210万円）を12で割り、その毎月の額から借入額を逆算すると、次のとおりです。

計算は、金利年3.83%（【フラット35】の全期間固定・返済期間21〜35年・融資率9割以下・2026年10月1日に公式サイトで確認）、返済期間35年・元利均等・ボーナス払いなし・ほかの借入なしとしたものです（10万円単位で切り捨て）。

フラット35の金利は資金を受け取るときに決まるので、借りる月の金利で計算し直してください。

年収400万円未満の場合は、基準が30%以下に下がるので、同じ式で割合を変えて計算します（住宅金融支援機構・2026年10月時点）。

計算のしかたは？

計算は2段で、まず年収に基準の割合を掛けて1年間の返済額の上限を出し、次にその額で返せる借入額を金利と期間から出します。

総返済負担率には、住宅ローンのほか、自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いを含む）の返済も入ります（住宅金融支援機構「総返済負担率はどのように算定すればよいですか」）。

たとえば年収500万円で車のローンを毎月2万円返していると、住宅ローンに回せるのは毎月約12.6万円になり、上の計算の借入額も小さくなります。

住宅金融支援機構の「年収から借入可能額を計算」でも同じ計算ができますが、結果は概算で、融資を約束するものではないと書かれています。

返済負担率の考え方は、次の記事にくわしく書いています。

年収からいくら借りられる？ 返済負担率の目安

銀行の住宅ローンでも同じ額になる？

同じにはなりません。

民間の金融機関で返済負担率の上限を年収にかかわらず一律に決めているところは、「40%以内」が74、「35%以内」が58、「30%以内」が39で、金融機関ごとに分かれています（国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」令和7年度）。

計算に使う金利も、実際に借りる金利とは別の、金融機関が決めた審査用の金利を使うことがあるので、変動金利の低い金利で逆算した額がそのまま借りられるとは限りません。

銀行の額は、事前審査で金融機関に確かめてください。

住宅ローンの審査で見られること

福岡の新築建売の価格と比べると？

当サイトに掲載中の751件のうち、いちばん安い棟の価格が上の目安以下の物件は、約2,690万円以下が60件、約3,370万円以下が229件、約4,040万円以下が464件です（2026年10月17日時点・掲載価格の集計）。

当サイト掲載751件・2026年10月17日時点・掲載価格の集計で、1件の物件に棟がいくつかあるときは、いちばん安い棟の価格で数えています。

借入額と物件の価格は同じではなく、登記・ローンの保証料・火災保険などの諸費用もかかるので、諸費用も借りる場合は、物件の価格の目安はそのぶん下がります。

当社の明細では、4,000万円の物件を全額住宅ローンで買う場合の諸費用を、物件価格の5%前後と見込んでいます（2026年9月時点）。

新築建売の諸費用はいくら？ 4,000万円の明細を1行ずつ

「借りられる額」と「返せる額」はどう分ける？

上の表の額は審査の基準の上限から逆算したもので、毎月その額を返して家計が回るかとは別の話です。

返せる額は、今の家賃や毎月の貯金の額から、毎月いくらなら返し続けられるかを先に決め、そこから借入額を逆算すると考えやすくなります。

持ち家では、返済のほかに固定資産税・都市計画税、火災保険、修繕のための積み立てを自分で用意するので、そのぶんも引いて考えてください。

家賃と同じ返済にした場合の額は、次の記事で計算しています。

今の家賃と同じ返済なら、新築建売はいくらまで買える？

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まとめ

フラット35の基準（総返済負担率35%以下）と金利年3.83%・35年で計算すると、借入額の上限の目安は、年収400万円で約2,690万円、500万円で約3,370万円、600万円で約4,040万円です。

ほかの借入の返済があると、そのぶん目安は小さくなり、銀行の住宅ローンでは上限の割合も審査に使う金利も金融機関ごとに違います。

この額は審査の上限から逆算したもので、家計で返せる額は、毎月の返済額から家族で決めてください。