頭金なしで新築建売は買える？ 諸費用ローンと親からの援助の非課税
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
頭金なしでも、物件価格の全額を住宅ローンで借りて新築建売を買う方法はあり、購入のときの融資率の上限は「100%以内」とする金融機関がいちばん多くなっています（国土交通省の令和7年度の調査）。
ただし、借りられる額は審査で決まり、契約のときの手付金や諸費用の払い方も考えておく必要があるので、気になる物件の諸費用の明細で、借りる額と手元に要るお金を先に確かめておきます。
頭金なしでも、手元に要るお金
物件価格の全額を借りる場合でも、お金を払う時期によっては手元の現金が要ります。
| 時期 | 払うもの | 頭金なしのときの考え方 |
|---|---|---|
| 売買契約 | 手付金・売買契約書の印紙税 | 住宅ローンの実行より前なので、手元から払うのが一般的 |
| 住宅ローンの契約 | 住宅ローン契約書の印紙税 | 手元から払う |
| 決済・引渡し | 残りの代金と諸費用 | 代金はローンから。諸費用は現金か、諸費用も含めて借りる |
手付金は物件価格の5〜10%ほどが目安で、額は売主が決めますが、手元の資金が少ない場合は、少ない額で相談できることもあります。
じぶん新築では、購入申込書を出すときにお金をお預かりしません。
諸費用も借りるときの考え方
登記費用・住宅ローンの保証料・火災保険料などの諸費用は、4,000万円の物件を全額ローンで買う例で約185万円です（当サイトの諸費用の明細・10月1日の決済の例）。
当サイトの物件ページの諸費用の明細では、借入額を「物件価格＋諸費用」を10万円単位で切り上げた額にして、毎月の返済額を計算しています。
諸費用を借りずに現金で払う場合は、明細の借入額を物件価格に変えると、毎月の返済額がどれだけ変わるかを見比べられます。
諸費用を住宅ローンに含められるかは、金融機関と商品ごとに違います。
たとえば、西日本シティ銀行の住宅ローンは、使いみちに「住宅取得にかかる付帯費用および諸費用（保証料・火災保険料・登記費用等）」を挙げています（2026年9月25日に公式サイトで確認）。
諸費用まで借りると借入額が増え、毎月の返済額と利息の合計も増えます。
金融機関が見る融資率と返済負担率
融資率は、物件の価格に対して借りる額の割合で、頭金なしで全額を借りると100%、諸費用まで借りると100%を超えます。
国土交通省の調査では、購入のときの融資率を審査の項目にしている金融機関は687（回答の69.1%）で、上限は「100%以内」が380でいちばん多く、「110%以内」が38、「120%以内」が20、「150%以内」が16でした（令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査）。
フラット35は、融資率が9割を超える場合は、返済の確実性などをより慎重に審査するとしています（住宅金融支援機構・2026年9月25日に確認）。
融資率のほかに、年収に対する1年間の返済額の割合（返済負担率）も、ほとんどの金融機関が見ています。
返済負担率の計算のしかたと、年収から借りられる額の目安を読む
親からの援助と贈与税の非課税
父母や祖父母など直系尊属から、住宅を買うためのお金をもらった場合、一定の要件を満たせば、次の額まで贈与税が非課税になります（国税庁 タックスアンサー No.4508・令和8年4月1日現在法令等）。
| 項目 | 国税庁の説明 |
|---|---|
| 対象の贈与 | 2024年1月1日から2026年12月31日までの、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与 |
| 非課税の上限 | 省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円（贈与を受けた人ごと） |
| 新築の省エネ等住宅 | 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、耐震等級2以上か免震建築物、高齢者等配慮対策等級3以上のどれか。住宅性能証明書などを申告書に添付して証明 |
| もらう人 | 贈与を受けた年の1月1日に18歳以上、その年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40平方メートル以上50平方メートル未満なら1,000万円以下） |
| 家 | 登記の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、半分以上が自分の住まい |
| 期限 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得し、住む（遅滞なく住むことが確実と見込まれる場合を含む） |
配偶者の父母（または祖父母）は、養子縁組をしていなければ直系尊属に当たらないので、この特例の対象外です（国税庁）。
非課税の特例を使うには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例を受ける旨を書いた贈与税の申告書に、戸籍の謄本や売買契約書の写しなどを付けて税務署に出す必要があります。
新築建売が省エネ等住宅に当たるかは、建設住宅性能評価書などの等級で決まるので、どの書類が出るかを購入申込の前に売主に確かめます。
このほかに、1年間にもらった額が110万円以下なら贈与税はかからない「暦年課税」の基礎控除と、60歳以上の父母や祖父母からの贈与で特別控除額2,500万円を使える「相続時精算課税」があります（国税庁 No.4402・No.4103）。
相続時精算課税を選ぶと、その人からの贈与は暦年課税に戻せず、亡くなったときの相続税の計算に加えられます。
どの方法が合うか、贈与税がかかるか、申告のしかたは、一人ひとり違うので、税務署か税理士にお尋ねください。
次の一歩
物件ごとの諸費用と、手元に要るお金を確かめましょう
気になる物件の番号か URL を LINE で送っていただければ、空き状況と仲介手数料と諸費用の明細書をお返事します。
頭金を入れない、諸費用も借りたい、親からの援助があるなど、考えている借り方を書き添えていただくと、明細の見方をお伝えしやすくなります。
この物件は0円になる？と思ったら
物件番号かURLをLINEで送ってください。取引態様を確認してお返事します。
まとめ
頭金なしでも、物件価格の全額を住宅ローンで借りて新築建売を買う方法はあり、融資率の上限は「100%以内」とする金融機関がいちばん多くなっています（国土交通省の令和7年度の調査）。
全額を借りる場合でも、売買契約のときの手付金と印紙税は手元から払うのが一般的です。
諸費用を住宅ローンに含められるかは金融機関と商品ごとに違い、含めると借入額と返済額が増えます。
親からの援助は、2026年12月31日までの贈与なら、要件を満たせば省エネ等住宅で1,000万円まで、それ以外で500万円まで非課税になり、贈与税の申告が必要です。
出典と確認日
- 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和8年3月）
- 住宅金融支援機構「【フラット35】借入対象となる住宅及び要件など」
- 西日本シティ銀行「NCB建築名人」商品概要
- 国税庁 タックスアンサー No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（令和8年4月1日現在法令等）
- 国税庁 タックスアンサー No.4402「贈与税がかかる場合」・No.4103「相続時精算課税の選択」
国税庁の説明は2026年10月5日、金融機関と国土交通省の資料は2026年9月25日に確認しました。税の制度は、毎年の税制改正で変わることがあります。
この記事のよくある質問
頭金がなくても、新築建売は買えますか？
物件価格の全額を住宅ローンで借りて買う方法があり、融資率の上限を「100%以内」とする金融機関がいちばん多くなっています（国土交通省の令和7年度の調査）。
ただし、借りられるかどうかと借りられる額は、金融機関の審査で決まります。
全額を借りる場合でも、売買契約のときの手付金は手元から払うのが一般的です。
登記費用などの諸費用も、住宅ローンで借りられますか？
保証料・火災保険料・登記費用などの諸費用を、住宅ローンの使いみちに含めている金融機関があります。
どこまで含められるかは金融機関と商品ごとに違うので、事前審査の前に金融機関に確かめてください。
親から援助してもらったお金に、贈与税はかかりますか？
父母や祖父母から住宅を買うためのお金をもらった場合、一定の要件を満たせば、省エネ等住宅で1,000万円まで、それ以外の住宅で500万円まで贈与税が非課税になります（2026年12月31日までの贈与・国税庁）。
非課税の特例を使うには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。
あなたの場合に使えるかどうかは、税務署か税理士にお尋ねください。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
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