相場より安い土地に家は建つ？ 農地・市街化調整区域の確認

農地を買うときは、買主にも許可が要る

農地は、売主と買主が合意しただけでは、売り買いが成り立ちません。

農地を耕作のために買うときは、農地法3条で、農地のある市町村の農業委員会の許可が要ります。

福岡市の農業委員会は、取得した農地を効率的に耕作すると認められない場合などは、許可が出ないことがあると案内しています。

福岡市農業委員会の案内では、許可を受けないで行われた売買や貸し借りは、法的な効力が生じません（農林水産省の案内でも、無効とされています）。

家を建てるときは、5条の許可

農地に家を建てるなど、農地以外にするために買うときは、農地法5条の許可が要ります。

福岡県の案内では、5条の許可を出すのは県知事で、県内では福岡市・久留米市・那珂川市だけは市長です。

申請するのは、売主（農地の所有者）と買主の両方です。

市街化区域の中の農地は、許可ではなく、農業委員会へ前もって届け出ます。

転用に要るほかの行政の許可などが得られる見込みがない場合や、転用する用途に確実に使うと認められない場合は、転用は許可されません（福岡県、2026年10月時点）。

農用地区域は、転用が原則できない

農地のうち、市町村が農業の振興のために定めた区域を、農用地区域といいます。

農林水産省の案内では、農用地区域の農地は、農用地利用計画で指定された用途以外には、転用できません。

家を建てるには、農用地区域から外す「除外」の手続きが先に要り、市町村が県知事と協議して、同意を得ます。

除外には、代わりの土地がないことなど、6つの要件をすべて満たす必要があるので、必ず認められるとは言えません。

地域計画と目標地図を見る

地域計画は、市町村が、農業者などの話し合いを踏まえて、10年後の農地の使い方を決める計画です。

その地図が目標地図で、令和7年（2025年）4月末の時点で、福岡県は52の市町村・425の地区で策定されています。

福岡市は、10の地区（志賀・入部・脇山・内野・金武・今宿・今津・周船寺・元岡・北崎）の計画を、市のサイトで公表しています。

地域計画の確認は、市町村のサイトの公表ページと、市町村の農業の担当課で行います。

福岡市は、農林水産局総務農林部農業政策課（092-711-4852）が窓口です。

市街化調整区域は、農地の規制とは別の制度

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされ、開発（建物を建てるための土地の造成など）には、一部の例外を除いて許可が要ります（福岡県「土地利用規制法令に基づく主要規制一覧」）。

農地の許可（農地法）と、市街化調整区域の許可（都市計画法）は、別の制度で、別の窓口です。

農地ではない土地でも、市街化調整区域なら、家が建たないことがあります。

土地が農地か、市街化調整区域かは、登記簿の地目や、市町村の都市計画の窓口で確かめられます。

契約の前にすること

農地や調整区域の土地は、「家が建つ」という売主や不動産会社の説明だけで、決めないでください。

許可が出るかどうかは、農業委員会・県・市の窓口で確かめるのが基本です。

許可を条件にして契約するときの考え方は、次の記事で説明しています。

許可が下りなかったらどうなる？ 条件付きの土地売買の仕組み

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まとめ

農地を買うときは、耕作なら農地法3条、家を建てるなら5条の許可が、買主にも要ります。

農用地区域の農地は、転用が原則できず、除外には県知事の同意が要るので、認められるとは限りません。

市街化調整区域の規制は、農地の規制とは別の制度で、別の窓口です。

家が建つかどうかは、農業委員会・県・市の窓口で確かめてから、契約を決めてください。