重要事項説明で新築建売の買主が確かめたい12項目。水害ハザード・道路・保証・手付金・ローン特約

重要事項説明の前にしておくこと

説明の当日に初めて書面を読むと、分からない言葉が多く、確かめきれないことがあります。

前もって写しをもらい、分からない所に印を付けておくと、当日の質問がしやすくなります。

説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を見せてから始まります。

令和9年（2027年）4月1日から予定されている本人確認の変更は、令和9年4月から、不動産購入の本人確認が変わりますで説明しています。

12項目のチェックリスト

完成前の物件は、ここに「完成したときの形と構造（図面）」の説明が加わります。

1〜4：登記・法令・道路・設備

登記では、いまの持ち主が売主であることと、売主の借入のための抵当権が、引渡しまでに消されることを確かめます。

法令の制限は、将来の建て替えや増築、カーポートを付けるときに関わるので、用途地域と建ぺい率・容積率を聞いておきます。

古家付きの土地は、解体をだれが頼むのかと、石綿の事前調査の扱いを、古家付き土地の解体費用。買う前に確かめたいアスベスト調査で説明しています。

道路は、幅が4mに足りない道路に接している場合はセットバックが要ることがあり、私道の負担があると、その部分の持ち分や通行の決まりがあります。

私道の持ち分や通行・掘削の承諾で確かめることは、私道・セットバックのある新築建売で確かめることで説明しています。

水道・ガス・下水は、プロパンガスか都市ガスかで毎月の料金が変わり、引込みの負担金がかかることもあります。

5〜6：水害ハザードと土砂災害

重要事項説明では、市や町の水害ハザードマップで、物件がどこにあるかを示して説明することが決まっています。

土砂災害警戒区域などに入っているかも、説明の中で確かめられます。

水害の想定は、市や町のマップのほかに、福岡県が県管理の河川について、洪水浸水想定区域図を公表しています。

土砂災害の区域には、警戒区域（イエロー）と特別警戒区域（レッド）があり、レッドでは、居室のある建築物の構造を建築確認で確かめます（福岡県砂防課の案内）。

区域の違いと買う前に聞くことは、土砂災害警戒区域の土地・建売は買っていい？で説明しています。

擁壁のある土地の確かめ方は、擁壁のある土地を買う前に。検査済証だけで安全と決めないで説明しています。

ハザードマップは市や町の公式サイトで、説明の前に自分でも見ておくと、当日の質問がしやすくなります。

水災の補償を火災保険に付けるかどうかも、このときに考えておくと決めやすくなります。

7〜9：性能評価・10年の責任・手付金

住宅性能評価の評価書がある物件は、耐震性や省エネ性などを書面で確かめられます。

新築住宅は、構造の主な部分と雨漏りについて、売主が引渡しから10年間の責任を負い、そのための保険に入るか保証金を預けることになっています。

手付金が一定を超える場合は、売主が保証をつける決まりがあり、その方法も説明されます。

完成前の新築建売を契約するときに確かめること

10〜12：お金・解除・ローン特約

代金のほかに払うお金として、手付金と固定資産税・都市計画税の清算金の額と時期を確かめます。

手付解除ができる期限と、それを過ぎてからやめるときの違約金の額も、ここで説明されます。

ローン特約は、住宅ローンが通らなかったときに契約を白紙に戻せる決まりで、対象の金融機関と期限を必ず確かめてください。

農地を買うときのように、許可が下りることを条件にする契約は、許可が下りなかったらどうなる？ 条件付きの土地売買の仕組みで説明しています。

契約から引渡しまでの流れと、売買契約書で見るところ

手付金・現金はいつ、いくら必要か

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まとめ

重要事項説明は、売買契約の前に、宅地建物取引士が物件と取引の大事な点を書面で説明する手続きです。

新築建売では、登記・法令の制限・道路・設備・水害ハザード・性能評価・10年の責任・手付金・お金・解除・ローン特約を確かめます。

前もって書面の写しをもらい、分からない所に印を付けておくと、当日の質問がしやすくなります。

納得できない点があれば、解決するまで契約を急ぐ必要はありません。