新築建売と中古戸建て、どちらを買う？ 比べる6つのこと
監修野上 俊彦宅地建物取引士・FP2級／株式会社おもいで不動産 代表取締役
新築建売と中古戸建てのどちらを買うかは、総額・建物の状態・保証・住宅ローン控除・耐震と省エネ・入居までの期間の6つを並べて、家族が何を重く見るかで決まります。
同じ予算でも、場所を優先するか、建物の新しさや保証を優先するかで、合う方が変わるからです。
この記事では、中古の制度の数字は国税庁と国土交通省の資料で、新築建売の数字は当サイトの掲載データで並べます。
じぶん新築が紹介しているのは新築一戸建て（建売）と建築条件なしの土地で、中古戸建ては扱っていないため、中古の物件そのものの良し悪しは書きません。
6つのことを並べると？
比べる6つのことと、新築建売と中古戸建ての違いは、次のとおりです。
| 比べること | 新築建売 | 中古戸建て |
|---|---|---|
| 総額 | 価格＋諸費用 | 価格＋諸費用＋直す費用 |
| 建物の状態 | 未使用 | 家ごとに違う |
| 保証 | 売主の10年の責任 | 契約で決める |
| ローン控除 | 省エネの区分で決まる | 築年と省エネで決まる |
| 耐震と省エネ | 今の基準で建てる | 建てた年の基準 |
| 入居まで | 完成済みなら早い | 直すなら工事の期間 |
以下で、1つずつ確かめるところを説明します。
総額は、どう比べる？
総額は、物件の価格だけでなく、諸費用と、住む前に直す費用まで足して比べます。
中古戸建ては、価格が新築より低くても、水まわりや外壁・屋根を直す費用が後から加わることがあるので、リフォームの見積もりも同じ表に入れて比べてください。
当サイトに掲載中の新築建売769件の掲載価格の真ん中は3,798万円で、建物の面積の真ん中は約105㎡です（2026年11月5日時点・掲載データの集計・号棟で幅がある物件は低いほう）。
仲介手数料の上限の計算式は、新築も中古も同じ「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。
新築建売は売主が不動産会社のことが多く、当サイトの掲載769件のうち669件は、買う方の仲介手数料が0円の物件です（2026年11月5日時点）。
売主から当社が仲介報酬を受け取れる物件は買う方の仲介手数料が0円で、0円にできない物件やご紹介できない物件もあるため、手数料とご紹介の可否は物件ごとに確認します。
建物の状態と保証は、どう違う？
新築住宅は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、売主が引渡しから10年の責任を負います。
中古戸建ては、建物の状態が家ごとに違うので、建物状況調査（インスペクション）で劣化や不具合を調べる方法があります。
国土交通省の資料（既存住宅状況調査・既存住宅瑕疵保険関係資料・令和5年9月版）では、調査の対象は、基礎・壁・柱などの構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁・開口部などの雨水の浸入を防止する部分です。
中古住宅には既存住宅売買瑕疵保険があり、同じ資料では、保険期間は売主が宅建業者のとき2年・5年、個人のとき1年・2年・5年で、保険金額は500万円・1,000万円などです。
中古戸建てで売主がどこまで責任を負うかは売買契約で決めるので、契約書の契約不適合責任の条項と、保険に入るかどうかを、契約の前に確かめてください。
住宅ローン控除は、どう違う？
住宅ローン控除は、新築も中古も、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引く制度ですが、控除期間と上限が住宅の区分で変わります（2026年11月時点・国土交通省「住宅ローン減税」）。
国税庁のタックスアンサー No.1211-3 では、令和8年から令和12年に住み始めた中古住宅は、省エネ基準適合住宅なら控除期間13年・各年の控除の上限14万円、省エネの証明がない「その他の住宅」なら控除期間10年・各年の上限14万円です。
同じタックスアンサーでは、中古住宅は、昭和57年1月1日以後に建てられた家か、耐震基準に適合すると証明された家などが対象です。
新築建売は、国税庁のタックスアンサー No.1211-1 で、令和8年・令和9年に住み始めた省エネ基準適合住宅は控除期間13年・各年の上限14万円で、ZEH水準省エネ住宅などはそれより上限が高くなります。
どの区分になるかは、新築も中古も証明の書類で決まるので、自分が受けられるかと額は税務署か税理士に確かめてください。
耐震と省エネは、どう確かめる？
新築建売は今の基準で建てるので、物件ごとに耐震等級や断熱等性能等級が書類で示されているかを確かめます。
中古戸建ては、建てた年の基準で建っているので、建築の年と、耐震や省エネの証明の書類があるかを確かめます。
国土交通省の「住宅ローン減税（既存住宅を取得する）」のページでは、1982年1月1日以前に建てられた住宅は、耐震基準適合証明書か既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書などで、今の耐震基準を満たすことを示す書類が必要とされています。
入居までの期間は、どう違う？
完成済みの新築建売は、購入申込から引渡しまで1か月〜1か月半ほどで、当サイトの掲載769件のうち261件が完成済みです（2026年11月5日時点）。
中古戸建ても、そのまま住むなら引渡しまでの流れは似ていますが、住む前に直すなら、その工事の期間を足して考えます。
次の一歩
新築建売の総額を、中古の見積もりと並べる
気になる新築建売の番号か URL を送っていただければ、空き状況・仲介手数料・諸費用の明細書をお返事します。
物件ページの諸費用の明細では、価格と諸費用の総額と、金融機関ごとの毎月の返済額の目安を見られるので、中古戸建ての価格と直す費用の合計と比べてみてください。
まとめ
新築建売と中古戸建てのどちらを買うかは、総額・建物の状態・保証・住宅ローン控除・耐震と省エネ・入居までの期間のうち、家族が何を重く見るかで決まります。
中古は直す費用まで足して総額を比べ、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険、契約不適合責任の条項を契約の前に確かめます。
住宅ローン控除は、中古の「その他の住宅」で控除期間10年・各年の上限14万円（国税庁 No.1211-3・2026年11月時点）など、区分で変わるので、税務署か税理士に確かめてください。
出典と確認日
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国土交通省「住宅ローン減税」「既存住宅を取得したとき」
- 国土交通省 住宅局「既存住宅状況調査、既存住宅瑕疵保険関係資料」（令和5年9月版）
- じぶん新築の掲載データ（2026年11月5日時点・769件）
2026年11月6日に確認しました。
この記事のよくある質問
新築建売と中古戸建ては、どちらを買うのがよいですか？
どちらがよいかは決まっておらず、総額・建物の状態・保証・住宅ローン控除・耐震と省エネ・入居までの期間のうち、家族が何を重く見るかで変わります。
同じ予算でも、場所を優先するか、建物の新しさや保証を優先するかで、合う方が変わります。
中古戸建てでも住宅ローン控除は受けられますか？
中古住宅でも、昭和57年1月1日以後に建てられた家など、国税庁が示す要件を満たせば受けられます（2026年11月時点・国税庁タックスアンサー No.1211-3）。
省エネの証明がない中古住宅は控除期間が10年で、各年の控除の上限は14万円なので、自分が受けられるかと額は税務署か税理士に確かめてください。
中古戸建ての建物の状態は、どうやって確かめますか？
建物状況調査（インスペクション）で、基礎・外壁などの構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁などの雨水の浸入を防止する部分の劣化や不具合を調べる方法があります（国土交通省の資料）。
調査をしたかどうかと結果の概要は、重要事項説明で確かめられます。
株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士。福岡市で売却と新築建売の仲介を行う。
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