福岡で初めて新築建売を買います。諸費用を抑えるにはどうすればいい？

諸費用は、選べる項目と変えにくい項目に分かれる

4,000万円の新築建売を全額住宅ローンで買う場合の諸費用を、選べるかどうかで分けると次のとおりです（当社の明細の目安・2026年9月時点）。

金額は物件の価格・借入額・決済日で変わるので、自分の額は物件ページの「諸費用の明細（概算）」で確かめてください。

新築建売の諸費用はいくら？ 4,000万円の明細を1行ずつ

いちばん大きく変わるのは仲介手数料

仲介手数料の上限は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、4,000万円なら約139万円です。

この額は、どの物件を、どの会社を通して買うかで、0円から上限まで変わります。

じぶん新築の0円の条件は、次のとおりです。

0円になるのは売主が仲介手数料を負担する物件（一般媒介）で、専任媒介の物件は最大50%割引、売主が直接販売している物件は対象外です。

売主が直接販売する物件でも、売主から当社が手数料をいただける会社は0円です。

売主が分からない物件は、調べてお返事します。

すでに他の不動産会社で購入申込書を書いた物件はご紹介できません。

仲介会社によっては、仲介手数料のほかに、住宅ローンの事務代行費用や書類作成費を請求されることもあるので、明細の行で確かめてください。

当社は、仲介手数料のほかに、名目を問わず費用をいただきません。

仲介手数料無料の会社に頼む前に確かめる5つのこと

住宅ローンと火災保険は、払い方と補償で変わる

住宅ローンの保証料と事務手数料は、借りるときに一括で払う型、金利に上乗せする型、保証料の代わりに借入額の2.2%の手数料を払う型などで、最初に払う額が変わります。

最初に払う額が少ない型でも、金利や返済の期間によっては、返し終わるまでの総額が大きくなることがあります。

どの型が合うかは、借入額と返済の期間で変わるので、事前審査の段階で金融機関に試算してもらってください。

住宅ローンの保証料と事務手数料の型の違い

住宅ローンの契約を電子契約で結ぶ場合は、住宅ローン契約書の印紙税はかかりません（電子契約を扱っているかは金融機関ごとに違います）。

火災保険は、住宅ローンを借りるときの条件になっているのが一般的ですが、ご自身で選んだ保険に入っていただいて大丈夫です。

保険料は補償の範囲で変わるので、水災や地震保険をどこまで付けるかは、ハザードマップを見たうえで保険の代理店に相談して決めてください。

新築建売の火災保険はいつ・どこで入る？

付いていない設備は、要るものだけ付ける

建売住宅は、網戸・カーテンレール・テレビアンテナ・照明器具・エアコンが付いていないことがあり、付いているかは売主の標準仕様で決まります。

付いていない設備は、売主のオプション工事で付けるか、引渡しのあとに自分で手配するかを選べます。

入居の日までに要るものと、住みながら決めてよいものを分けると、最初に払う額を抑えやすくなります。

新築建売の価格に含まれないもの（網戸・アンテナ・照明など）

登記・印紙税・清算金は、変えにくい

新築建売では、司法書士と土地家屋調査士を売主が指定することがほとんどなので、どの不動産会社を通して買っても登記の費用はあまり変わりません。

新築建売の登記費用の内訳

売買契約書と住宅ローン契約書の印紙税は、契約の金額で決まります。

固定資産税・都市計画税の清算金は、引渡しの日から年度末までの分を日割りで売主に払うもので、当社の明細の想定（年15万円）では、10月1日の決済なら約7.5万円、12月1日なら約5万円です。

決済日は売主との相談で決まるので、清算金を目当てに日を動かすより、引越しや今の家の退去の日に合わせて決めてください。

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まとめ

新築建売の諸費用を抑えるには、仲介手数料・住宅ローンの払い方・火災保険・付いていない設備の工事のように、自分で選べる項目から見直します。

いちばん大きく変わるのは仲介手数料で、上限で払うと4,000万円の物件で約139万円です。

登記・印紙税・清算金は誰から買っても変わりにくいので、明細の金額をそのまま見込んでおいてください。